Выпускается при информационной поддержке Законодательного Собрания Ростовской области

[№4 (29) апрель 2012] Новая компания со старыми традициями

Бекгулян Рубен Сергеевич — генеральный директор управляющей компании «Новая» Кировского района г. Ростова-на-Дону. Общий стаж работы в системе ЖКХ – более 20 лет. Имеет ряд поощрений за высокие производственные показатели от руководства города. Потомок одной из старейших семей Нахичевани-Ростовской.

Управляющая компания «Новая» существует вот уже год — с мая 2011 года. На сегодняшний день в управлении компании находится 12 многоквартирных жилых домов общей площадью около 40 тыс. кв. м. Основной массив жилых домов был взят на обслуживание в ноябре-декабре прошлого года, поэтому в существующем формате компания не работает и года. Однако со своими задачами предприятие справляется, отопительный сезон в минувшую холодную зиму прошел без существенных проблем, весь необходимый цикл работ выполняется качественно и своевременно, и собственники жилья, находящегося у нее в управлении, сменить компанию не спешат. В чем же секрет такой стабильной работы молодого предприятия? Об этом корреспондент «Парламентского вестника Дона» побеседовал с ее генеральным директором Рубеном Бекгуляном.

– Рубен Сергеевич, чем Вы объясните отсутствие «болезни роста» управляющей компании «Новая»?

– Назовем это преемственностью. В нашем штате – все сотрудники, которые многие годы проработали в Кировском ЖКХ города Ростова, прекрасно знают весь жилой фонд, а собственники жилья большинство из них знают в лицо на протяжении всех этих лет. Например, я в течение двадцати лет работаю в системе ЖКХ Кировского района, прошел здесь путь от мастера до директора муниципального предприятия. Я пришел работать в МПП ЖКХ Кировского района, когда предприятие еще называлось Кировским ПЭТ. Потом было МПП, затем мы принимали участие в эксперименте по выделению отдельных ЖЭУ на полный хозрасчет и я являлся директором Муниципального унитарного предприятия ЖЭУ-32; в течение шести лет мы проработали как отдельная структура, потом последовало новое укрупнение. Мы снова стали МПП ЖКХ, затем МКП ЖКХ, а затем началась эпоха управляющих компаний.

– Как бы Вы оценили с позиций Вашего богатого профессионального опыта общие итоги создания системы управляющих компаний?

– С одной стороны, сегодняшняя система управляющих компаний создает определенную раздробленность. Раньше в каждом районе был свой «ЖКХ-монстр», который управлял всем жилым фондом, а сейчас в каждом районе действуют по 10–20 управляющих компаний, дома кочуют из одной управляющей компании в другую: год проработали с одной, что-то не понравилось, перешли в другую, там тоже что-то не понравилось и так далее. С одной стороны, когда под ответственностью компании несколько домов, можно вникнуть во все вопросы более детально, проработать все до мелочей. А если в управлении сотни домов, трудно рассмотреть каждого жильца в отдельности. Наша управляющая компания небольшая, практически каждый жилец не раз общался со мной за это время. Они знают меня, я знаю их, они знают наших сотрудников и при первой же необходимости, когда возникает не то что аварийная, а просто проблемная ситуация – они обращаются к нам, если нам нужно решить какой-то вопрос – мы обращаемся к ним и всегда находим понимание и готовность идти навстречу. Конечно, итоги подводить пока рано, но отопительный сезон прошел относительно нормально, хотя партнеры порой нас подводили! Однако у нас принцип: «С поставщиками ресурсов ссориться нельзя!», поэтому отношения у нас складываются ровные, партнерские, за ресурсы мы стремимся всегда платить вовремя.

– А как складываются отношения с собственниками? Не подводят они вас?

– Подводят. Особенно в первые два месяца после того, как мы приняли их жилье в управление – это была эпидемия неплатежей. А никаких мер сразу принять было невозможно, потому что должен пройти определенный срок, чтобы можно было прийти к человеку и сказать: «Мы вам будем ограничивать доступ к коммунальным ресурсам за неуплату, подавать на вас в суд». Сейчас, по прошествии более чем трех месяцев, мы можем вести себя более жестко. Но и жильцы стали дисциплинированнее, в последние месяцы сборы идут гораздо организованнее. Вот у меня на столе список неплательщиков, завтра с утра наши специалисты возьмут их и пойдут по квартирам беседовать с задолжниками. Я тоже регулярно занимаюсь этими вопросами: ведь в каждом случае нужно подходить индивидуально, изучить и сравнить показания приборов учета, посмотреть человеку в глаза, разобраться, в чем причина: он действительно не проживал какое-то время в квартире и поэтому потребление ресурсов такое низкое, или он «химичит».

– А как у вас складываются отношения с теми, кто до сих пор не установил приборы учета и платит по нормативам?

– Нормально. Просто такие жильцы в первую очередь наказывают сами себя, потому что нормативы у нас жесткие, и в будущем ужесточатся ее больше. Поэтому мы разъясняем, что установка счетчиков прежде всего – в интересах самих собственников жилья, что есть срок – первое июля текущего года, до которого приборы должны быть установлены, а затем нормативы могут еще вырасти.  И они это понимают, поэтому у нас все меньше и меньше становится квартир, где не установлены приборы учета. Правда, тут есть и чисто технические проблемы. Есть, к примеру, дома, где счетчиками оборудовано 90% квартир, а есть и такие, где только 60%. А есть у нас одноподъездный пятиэтажный дом, где площадь кухонь и служб, общее расположение просто не позволяет установить счетчики на существующие коммуникации. Для этого нужно поменять стояк и разводку по квартире, а такие затраты не каждый себе может позволить. Поэтому приходится дожидаться капитального ремонта, когда появится возможность обновить систему коммуникаций целиком.

– Как идет работа с общественностью домов? Ведь в ближайшее время должны пройти собрания по выборам советов многоквартирных домов…

– А мы не проводили выборы советов домов. Мы изначально, на первом этапе работы объясняли собственникам, что они – хозяева дома, а мы – наемные работники, и в этой связи предлагали всем жильцам поменять способ управления, создать ТСЖ и нанять нас, чтобы мы обслуживали их дома. Они приняли наше предложение, все дома создали товарищества собственников жилья, и теперь мы работаем непосредственно с правлением ТСЖ, что намного удобнее.

– Вам приходится работать в историческом центре Ростова. Не сталкивались ли с проблемами со старым жилым фондом, имеющим историческую ценность?

– В ближайшее время нам придется столкнуться с такой проблемой: среди наших домов есть здание, которому больше ста лет и часть его признана памятником архитектуры. Дом в изношенном состоянии, нужно проводить капитальный ремонт и вот сейчас мы работаем над тем, чтобы, с одной стороны, вывести его на капитальный ремонт, а с другой – соблюсти все требования по обеспечению сохранности его историко-архитектурного облика. Это, разумеется, потребует массы дополнительных увязок, согласований, специфических технических решений и т.д. За годы работы в этом районе мы привыкли к специфике старого жилого фонда, особенностям застройки, расположения и проблемным сторонам зданий и коммуникаций старого города, поэтому наш опыт позволяет справляться с самыми сложными задачами, в том числе и такими.

Сегодня в штате компании работают сорок два человека, пять инженерно-технических работников.

– Есть ли проблема с кадрами?

– На сегодняшний день проблемы с кадрами нет, потому что, как уже сказано, мы с этим коллективом работаем много лет и эти годы обслуживаем одни и те же дома, поэтому, когда мы приходим на дом, в первую очередь интересуемся: «Устраивают ли вас те люди, которые обслуживают ваш дом?». Если устраивают, то они остаются работать, если нет – мы подбираем других. В большинстве случаев мы знаем их, они знают нас. Я за эти годы 80% обслуживаемого жилого фонда облазил самолично: все подъезды, чердаки, подвалы, коммуникации, и поэтому для меня наша зона обслуживания – открытая книга, как и для всех моих сотрудников.

– Какова Ваша оценка хода реформы ЖКХ на местах сегодня?

– Мы долго ждали, когда вступит в силу 354-е постановление.  Уже утверждены «Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» в новой редакции. С сентября начнем работать по новым «Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам». Собственники жилья сейчас у нас грамотные, они нередко раньше нас успевают ознакомиться с изменениями в законодательстве, новыми постановлениями и даже истолковать их как-то по-своему, и нам приходится не столько доводить до них изменения в законодательстве, сколько объяснять, как на самом деле они должны применяться. Так что основные положения реформы в целом народом уже восприняты, сейчас идет работа по их практическому претворению в жизнь, поиску конкретных решений.

Основным узким местом остается проблема общедомовых приборов учета, точнее говоря – проблема так называемых коэффициентов или соотношений. Показания общедомовых счетчиков никогда не будут равняться сумме показаний внутриквартирных приборов учета, и наша задача состоит в том, чтобы своей реальной работой их максимально снизить (или «сгладить»). Я убежден, что появление высоких коэффициентов – недоработка управляющих компаний. Потому что повышенный расход, к примеру, воды означает либо утечку, либо неучтенный расход и заниженные показания приборов учета. А недобросовестные жильцы встречаются везде и схемы, которые они применяют для «воровства ресурсов», иногда очень причудливые и изощренные. Это могут быть и магниты, которые при установке на прибор учета искажают его показания, несанкционированные подключения к общедомовой осветительной сети (в подъездах, подвалах и др.). Поэтому мы стараемся тщательно анализировать итоги каждого месяца по каждому лицевому счету (количество проживающих известно, примерный расход «на душу» тоже, так что определить, завышены или занижены показания, особой сложности не представляет). По итогам анализа проводим индивидуальную работу по каждой «проблемной точке». Выходим на место, смотрим, разговариваем, убеждаем.

– Одной из «горячих» проблем ЖКХ считается проведение капитальных ремонтов на условиях софинансирования с собственниками жилья. Как положение с этим вопросом у вас?

– Наша компания молодая, и пока по 185-й ФЗ работать нам не приходилось. Но, работая в других компаниях, сталкивались с капитальными ремонтами и производили их. Когда только-только вводился 185-й федеральный закон, люди настороженно относились к программе софинансирования («Как же так – всю жизнь капитальный ремонт был за счет государства, а теперь мы должны платить?»). Сейчас народ понял, что это – последний шанс получить практически бесплатный капитальный ремонт за счет государства, и сегодня дома буквально выстраиваются в очередь, чтобы их включили в программу капитального ремонта, даже иногда принимая на общих собраниях решение об участии на условиях повышенного софинансирования (до 15-20%!) – лишь бы попасть в программу. Учитывая высокую степень изношенности жилого фонда, особенно в маленьких городах, где финансовые возможности жильцов еще меньше, чем у жителей мегаполисов, думается, что необходимость продлить действие этой программы не вызывает сомнений.

Не менее важной и нужной является городская программа по устранению деформаций, финансируемая из городского бюджета. В предыдущих компаниях мы выполняли такие работы, и необходимость в них, особенно в старом жилом фонде, очень высока.  В нашей компании мы только формируем пакеты документов и выходим на соответствующие инстанции, но потребность в участии в этой программе, безусловно, есть.

Подводя общий итог, можно сказать, что каждая система управления имеет свои плюсы и минусы. Раньше управдом отвечал за все: когда я был начальником ЖЭУ, у меня в штате находились даже лифтеры, которые вообще-то принадлежали к другому ведомству. Затем началось детальное расчленение: холодное водоснабжение – отдельно, горячее – отдельно, и т.д. Потом – снова слияние и укрупнение… Я думаю, что сложившаяся сейчас система управляющих компаний отвечает  интересам большинства жильцов, а возможность отказаться от услуг тех компаний, которые не отвечают их интересам, предоставляет собственникам жилья определенную свободу выбора. Достаточно гибкую систему отношений позволяют выстроить предлагаемые законом формы организации жильцов: ТСЖ, общие собрания, непосредственное управление. Правда, последняя форма встречается крайне редко даже среди жилищных кооперативов.

Но, несмотря на все плюсы и минусы различных схем, мы всегда стремимся работать так, чтобы не пострадал жилец, чтобы ему было максимально удобно, комфортно, чтобы он как можно реже был вынужден обращаться к нам по самым разным вопросам и всегда точно знал, на что и как расходуются его деньги.





25.05.2018
Недалеко от «Платова» будет построен крупный логистический комплекс
Соглашение об этом сегодня, 25 мая, подписали в Санкт-Петербурге губернатор Ростовской области Василий Голубев и генеральный директор компании «ФМ Ложистик» Кристоф Менивар.
25.05.2018
Площадь контроля нарушений правил дорожного движения в Ростовской области расширяется в полтора раза
В Ростовской области определена 261 точка концентрации ДТП, где требуется установка средств автоматической фотовидеофиксации нарушений правил дорожного движения.
25.05.2018
Антикоррупционные проверки проведены в отношении 11 депутатов городской думы города Шахты
Управлением по противодействию коррупции при губернаторе Ростовской области в отношении 11 депутатов городской думы города Шахты проведены антикоррупционные проверки
25.05.2018
Донской губернатор принимает участие в ПМЭФ-2018
24 мая, в первый день работы Петербургского международного экономического форума, губернатор Василий Голубев  проведет несколько деловых встреч и переговоров.
25.05.2018
ОНФ предлагает учитывать мнение граждан при формировании схем движения и расписания общественного транспорта
Эксперты Народного фронта предлагают внедрить в муниципалитетах механизм учета мнения граждан при формировании схем движения и расписание автобусов, троллейбусов и трамваев. Контроль за развитием общественного транспорта и тем, насколько чиновники учитывают мнение граждан, могут взять на себя межведомственные комиссии и муниципальные общественные комиссии по благоустройству
© «Парламентский Вестник Дона», 2009–2017
Все права на материалы, находящиеся на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ. При использовании любых материалов ресурса прямая ссылка обязательна.
Газета «Парламентский Вестник Дона»
Общественно-политическое печатное и онлайн-издание Ростовской области, выпускается при информационной поддержке Законодательного Собрания Ростовской области. Новости донского региона, аналитика и статьи на темы: общество, политика, власть, законодательство, экономика Ростовской области.
344092, Ростов-на-Дону, ул. Стартовая, 3/11
Телефон: +7 863 221-57-02
Эл. почта: delta010@mail.ru
Разработка сайта — «Аскарон Системс»
Интернет-агентство Аскарон Системс